Construir una casa en Lima requiere mucho más que contar con un terreno y definir el diseño de la vivienda. Antes de iniciar la obra es necesario revisar las condiciones del predio, desarrollar el proyecto y gestionar la licencia de edificación que corresponda.
Los requisitos pueden variar según el tipo y tamaño de la vivienda, sus características y la municipalidad distrital donde se encuentre el terreno. Por eso, conocer el proceso antes de comenzar puede ayudarte a evitar retrasos, modificaciones y gastos innecesarios.
En esta guía te explicamos qué debes considerar antes de construir una casa en Lima y cuáles son los principales documentos que pueden formar parte del proceso.
¿Es necesario tener permiso para construir una casa en Lima?
Sí. Para construir, ampliar, remodelar o demoler una edificación se debe gestionar la licencia de edificación correspondiente ante la municipalidad competente, de acuerdo con las características de la obra.
La licencia autoriza la ejecución del proyecto conforme a la normativa aplicable y a la documentación técnica presentada.
Por ello, no es recomendable comenzar una construcción sin haber determinado previamente qué procedimiento corresponde al proyecto.
1. Verifica las condiciones del terreno
Antes de diseñar la vivienda es importante conocer las condiciones urbanísticas del predio.
Entre otros aspectos, se debe revisar:
- Ubicación y dimensiones del terreno.
- Parámetros urbanísticos.
- Uso permitido.
- Altura máxima.
- Área libre.
- Retiros.
- Estacionamientos.
- Condiciones de edificación.
Esta información permite saber qué características puede tener la futura vivienda y evita desarrollar un diseño que posteriormente tenga que modificarse.
Para determinados procedimientos de licencia, la información sobre parámetros urbanísticos forma parte de la documentación que debe considerarse.
2. Desarrolla el proyecto arquitectónico
Una vez conocidas las condiciones del terreno, se puede desarrollar el diseño de la vivienda.
El proyecto debe responder a las necesidades del propietario y, al mismo tiempo, cumplir con las condiciones urbanísticas y técnicas aplicables.
En esta etapa se define, entre otros aspectos:
- Distribución de ambientes.
- Número de pisos.
- Dormitorios y baños.
- Cocina.
- Sala y comedor.
- Estacionamiento.
- Áreas exteriores.
- Fachada.
- Circulaciones.
Contar con un diseño de planos para tu casa desde el inicio permite trabajar sobre una propuesta técnicamente definida.
3. Prepara los planos y especialidades
La documentación técnica dependerá de la modalidad y características del proyecto.
Para una vivienda pueden intervenir diferentes especialidades, entre ellas:
- Arquitectura.
- Estructuras.
- Instalaciones sanitarias.
- Instalaciones eléctricas.
La información oficial para determinadas licencias de vivienda unifamiliar contempla planos de ubicación y localización, arquitectura, estructuras e instalaciones, además de las memorias descriptivas correspondientes.
Esto demuestra por qué una licencia de edificación no consiste simplemente en presentar un dibujo de la fachada.
El expediente debe contener documentación técnica desarrollada y suscrita por los profesionales responsables.
4. Determina qué modalidad de licencia corresponde
No todas las viviendas utilizan el mismo procedimiento.
Por ejemplo, la normativa contempla una Modalidad A para determinados proyectos, entre ellos la construcción de una vivienda unifamiliar de hasta 120 m² cuando constituye la única edificación del lote.
Por otro lado, existen proyectos que corresponden a la Modalidad B, incluyendo determinadas viviendas unifamiliares o multifamiliares de hasta cinco pisos o con un máximo de 3,000 m² de área construida.
Por eso, antes de asumir qué modalidad corresponde, es necesario analizar las características específicas del proyecto.
5. Revisa la documentación del propietario
Además de la documentación técnica, el expediente puede requerir información relacionada con el propietario o con el derecho a edificar.
Por ejemplo, los procedimientos oficiales contemplan documentación que acredite el derecho a edificar cuando quien realiza el trámite no es el propietario del predio. También se solicitan los formularios correspondientes y declaraciones de los profesionales responsables.
La documentación exacta dependerá del procedimiento aplicable.
6. Verifica la factibilidad de los servicios
Antes de construir también es importante conocer las condiciones de los servicios básicos del predio.
Dependiendo del procedimiento, pueden solicitarse documentos relacionados con la factibilidad de agua, desagüe y electricidad.
Esto es especialmente importante cuando se trata de terrenos nuevos, zonas en expansión o predios que todavía no cuentan con todas las conexiones necesarias.
7. Presenta el expediente ante la municipalidad
Una vez preparada la documentación, el expediente debe presentarse ante la municipalidad correspondiente.
En Lima, debes tener en cuenta que la ciudad está conformada por diferentes municipalidades distritales y que los procedimientos, requisitos administrativos y derechos de trámite pueden variar según el distrito.
Por ello, no es recomendable utilizar como referencia el precio o procedimiento de otro distrito sin verificar primero la municipalidad donde se encuentra el terreno.
La Municipalidad Metropolitana de Lima, por ejemplo, mantiene un TUPA actualizado que contempla procedimientos de licencia de edificación y sus respectivos requisitos.
8. ¿Cuánto tiempo dura una licencia de edificación?
Las licencias de edificación contempladas en los procedimientos oficiales tienen una vigencia de 36 meses, con posibilidades de prórroga o revalidación según las condiciones y procedimiento aplicable.
Por eso, una vez obtenida la licencia, es importante planificar adecuadamente el inicio y desarrollo de la obra.
9. ¿Puedo empezar a construir sin licencia?
No deberías iniciar una obra que requiere licencia sin haber cumplido previamente con el procedimiento correspondiente.
Además del riesgo de sanciones, comenzar una construcción sin la documentación adecuada puede generar problemas posteriores relacionados con modificaciones, regularización, valorización o transferencia del inmueble.
La planificación legal y técnica debe formar parte del proyecto desde el principio.
¿Qué documentos necesito para construir una casa?
Aunque los requisitos pueden variar según el proyecto, entre los documentos y elementos que pueden formar parte del expediente encontramos:
- Formulario Único de Edificación (FUE).
- Documentación que acredite el derecho a edificar.
- Planos de ubicación y localización.
- Planos de arquitectura.
- Planos de estructuras.
- Planos de instalaciones sanitarias.
- Planos de instalaciones eléctricas.
- Memorias descriptivas.
- Documentación de los profesionales responsables.
- Documentos relacionados con parámetros urbanísticos y servicios, cuando correspondan.
La lista definitiva debe verificarse según la modalidad de licencia y la municipalidad competente.
¿Por qué es importante contar con un arquitecto?
Gestionar una licencia no consiste solamente en completar formularios.
El proyecto debe estar acompañado por documentación técnica correctamente desarrollada y por profesionales responsables de las diferentes especialidades.
Por eso, contar con un equipo especializado desde la etapa inicial permite coordinar el diseño, los planos y los requerimientos necesarios para avanzar con el proyecto.
Open Arquitectos desarrolla diseño de planos para viviendas y proyectos de arquitectura residencial, además de servicios de construcción de casas.
¿La licencia está incluida en el servicio de construcción?
Depende del alcance contratado.
Antes de contratar una empresa de arquitectura o construcción es importante preguntar si el servicio contempla únicamente el diseño o también incluye documentación, gestión de licencia, presupuesto, ejecución y supervisión.
Open Arquitectos ofrece un servicio integral de diseño y construcción de casas, por lo que el propietario puede centralizar diferentes etapas del proyecto.
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